Rầm rộ săn đất nông trại
Những khu đất rộng từ vài đến cả chục hecta đang được nhiều nhà đầu tư săn lùng để làm nông trại, vừa có nguồn thu trước mắt từ trồng trọt, sau đó là gia tăng giá trị đất lâu dài.
Một doanh nhân ngành bất động sản tại TP HCM cho biết vừa mua 5 hecta đất ở Bình Dương, gần khu công nghiệp Việt Nam - Singapore và 10 ha tại Quảng Nam để làm nông trại trồng dược liệu.
Vị này tiết lộ, giá mỗi hecta đất tại Bình Dương khá cao, khoảng 10 tỷ đồng, còn tại Quảng Nam lại khá mềm, chỉ tầm 300 triệu. Nếu cộng thêm tổng chi phí làm nhà kính và lắp đặt hệ thống kỹ thuật khoảng 8 tỷ đồng cho 15 hecta này thì tổng giá trị đất và vườn ban đầu hơn 60 tỷ đồng. Đó là chưa tính giá trị cây giống các loại dược liệu được lên danh sách trồng gồm có: sâm, đinh lăng, hòe, quế...
"Suất đầu tư ban đầu khá lớn, dược liệu có chu kỳ thu hoạch dài hơn rau củ, cây ăn trái nhưng tôi quyết tâm theo đuổi vì tin tưởng đây là suất đầu tư sinh lợi kép. Ngoài nông dược còn kỳ vọng vào giá trị đất sẽ gia tăng theo thời gian", ông nói.
Khảo sát của VnExpress, hiện nay có khá nhiều người chuộng hình thức săn quỹ đất lớn đầu tư theo kiểu này. Các khu vực gần TP HCM như: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Xa hơn là các tỉnh có bán kính cách TP HCM từ 70-80 km đến hàng trăm km như: Tiền Giang, Vĩnh Long, Bình Thuận, Quảng Nam, Đà Lạt... cũng lọt vào tầm ngắm.
Chọn Củ Chi làm đất hứa, ông Trực, chủ một doanh nghiệp tại TP HCM đã mua 6 hecta đất gần khu công nghệ cao, cách cầu vượt không xa từ năm 2012 để làm nông trại. Song, ông chỉ dùng một hecta để trồng dưa lưới, rau sạch theo mô hình hiện đại vừa đủ cung cấp ra thị trường, quỹ đất còn lại để trống chờ những kế hoạch mới. Ước tính tại thời điểm đó, giá trị mỗi hecta đất gần 2 tỷ đồng. Nhà đầu tư bỏ thêm 500 triệu đồng cho mỗi hecta làm nhà kính rồi bắt đầu vận hành.
Hiện nay doanh thu từ các sản phẩm trên 1.000 m2 nhà kính đạt 800 triệu đồng một năm. Tuy nhiên, theo nhà đầu tư này, ngoài nguồn lợi trước mắt thu được từ nông trại, ông còn tích lũy được giá trị đất về lâu về dài. Sau 3 năm cải tạo khu vực này thành mảng xanh tươi tốt, đất tại đây có giá 3-4 tỷ đồng một hecta, còn nếu chỉ tính giá trị đất thì tăng 1,5-2 lần so với suất đầu tư ban đầu.
Với những khu vực xa hơn, giới đầu tư cũng săn quỹ đất tư làm nông trại nhưng chọn trồng cây có giá trị thấp hơn.
Trong khi những người khác tìm khu Đông Nam Bộ hoặc vùng ven TP HCM thì ông Chu ngược về miền Tây, săn đất ở Tiền Giang làm nông trại chanh. Nhà đầu tư này mua 4 hecta đất năm 2013-2014, giá lúc đó 400 triệu đồng. Mỗi năm sau khi chốt vụ, trừ chi phí, ông thu về 600 triệu đồng. "Chỉ sau một năm đã có thể thu về tiền đất, nông sản là nguồn thu trước mắt, ngay cả trong tình huống khó khăn, tôi vẫn còn đất", ông nói.
Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Tấc Đất Tấc Vàng, Hoàng Anh Tuấn đánh giá xu hướng săn lùng quỹ đất để làm nông trại đang được xem như một hình thức đầu tư thời thượng, có thể kỳ vọng sinh lời kép. "Hiện nay đã hình thành một thị trường sôi động, tạo nên làn sóng các nhà đầu tư đổ xô săn quỹ đất để tìm kiếm cơ hội ở kênh này", ông nói.
Ông Tuấn phân tích, đất nông nghiệp bình thường giá trị rất rẻ, nhưng khi được đầu tư một cách bài bản theo mô hình trồng trọt kỹ thuật cao, có năng suất tốt, doanh thu ổn định thì theo thời gian giá trị khu đất sẽ tăng lên đáng kể. Chuyên gia này ước tính, trong vòng 5-10 năm khả năng tăng giá tối thiểu của khu đất có thể vọt lên gấp 2-3 lần so với ban đầu. Tùy vào nhu cầu, có nhà đầu tư hướng đến nguồn lợi ngắn hạn, hoặc trung hạn từ nông trại nhưng đa phần mọi người đều nhìn ra giá trị lâu dài nằm ở quỹ đất quy mô lớn.
Có kinh nghiệm gần 20 năm tư vấn tài chính - đầu tư địa ốc, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết: "Những người tiên phong săn quỹ đất lớn làm nông trại đã đi trước một thập niên, nhưng thời đó số lượng khá hạn chế. Trong 5 năm trở lại đây, các đơn đặt hàng tư vấn đầu tư mô hình này đã tăng mạnh, đa phần trong số này đều từng hoạt động trong ngành liên quan đến bất động sản".
Theo ông Quang, quỹ đất làm nông trại cũng được ước lệ như các loại hình bất động sản khác, đều có giá trị phụ thuộc vào vị trí. Nếu vị trí tốt gần các đô thị phát triển, có bán kính cách TP HCM 40 km trở xuống dao động từ vài tỷ đồng đến chục tỷ đồng. Những quỹ đất nằm cách xa TP HCM từ 70 km trở lên có giá khá mềm, phổ biến nhất là 350-500 triệu đồng một hecta.
Trung bình chi phí lắp đặt hệ thống kỹ thuật chất lượng cao để kiểm soát và vận hành nông trại theo tiêu chuẩn hiện đại cũng khá đắt đỏ, dao động từ hàng trăm triệu đồng đến tiền tỷ, tùy quy mô và công nghệ. Cơ hội hoàn vốn khá cao, nếu sản phẩm ngắn ngày thì 6-10 tháng, nếu sản phẩm dài hạn thì tính dăm ba năm.
Tuy nhiên, chuyên gia này khuyến cáo, không có con đường toàn màu hồng, dù suất đầu tư có an toàn đến đâu (kể cả sinh lời kép) vẫn xuất hiện một tỷ lệ rủi ro nhất định. Nhà đầu tư mô hình này vẫn còn đó những nỗi lo ngắn hạn: được mùa thì mất giá, sản phẩm không tìm được đầu ra, việc chôn dòng vốn quá dài có thể tác động mạnh đến nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính.
"Cuộc chơi trước đây do các đại gia lắm tiền nhiều của cầm trịch, sau này bắt đầu mở rộng quy mô thị trường, xuất hiện cả các nhà đầu tư hạng trung. Tuy nhiên, theo khảo sát, đầu tư càng bài bản, chuẩn bị đầu vào và đầu ra càng kỹ càng thì mới nắm được phần thắng trong tay", ông Quang cho hay.
Bán nhà kèm nông trại mini
Một công ty đầu tư bất động sản có trụ sở ở khu Nam Sài Gòn đang chuẩn bị quỹ đất xây dựng 25 căn nhà theo kiểu nông trại mini tại Củ Chi, cách trung tâm thành phố 35 km, dự kiến chào bán ra thị trường cuối năm nay.
Lãnh đạo công ty này tiết lộ, đây là sản phẩm mới, chưa từng xuất hiện trên thị trường từ trước tới nay. Cũng vì lý do này, công ty thận trọng thí điểm quy mô nhỏ, chỉ làm trước 25 lô đất, xây dựng và thiết kế theo phong cách nhà vườn - nông trại hữu cơ (Organic Garden) để thăm dò nhu cầu thị trường.
Theo đó, mỗi lô đất phát triển sản phẩm này rộng 500-700 m2, gồm có một căn nhà 80 m2, hồ bơi hoặc hồ cá xây dựng hoàn thiện 25 m2, nhà trồng rau sạch 100 m2, 20 cây ăn trái, hệ thống tưới nước tự động, có thể chăn nuôi quy mô nhỏ. Toàn bộ đất đều lên thổ cư để gia chủ dễ dàng sử dụng vào các mục đích xây dựng, thiết kế. Với mảng xanh khá dày và phù hợp với hoạt động trồng trọt chăn nuôi, khách mua loại hình bất động sản này sẽ có một khu nông trại mini, tự do bố trí, sắp xếp theo sở thích riêng.
Khi được hỏi về giá bán của sản phẩm, vị này tiết lộ, đất thổ cư 3 triệu đồng mỗi m2, giá nhà và hồ (ao cá) đã hoàn thiện tạm tính khoảng 700 triệu đồng. Vị chi nhà kiểu nông trang mini giá từ 2,2 tỷ đồng một sản phẩm, đã bao gồm các loại thuế phí. Dự án có khoảng cách vừa phải, mất khoảng 30 phút di chuyển về khu Tân Bình và 45 phút về đến quận 1.
Với thời gian di chuyển về trung tâm thành phố dưới một giờ đồng hồ, giá cạnh tranh, kiểu nhà kèm nông trại mini này thay đổi suy nghĩ chỉ có đại gia mới mua nổi nông trại. "Sản phẩm có thể đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu có đôi ba tỷ đồng trong tay vừa tích lũy tài sản lâu dài vừa tận hưởng cuộc sống gần gũi với thiên nhiên", đại diện chủ đầu tư nói.
Đánh giá về dòng sản phẩm này, ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) nhận xét: "Mô hình nhà ở kèm nông trại mini khá mới mẻ. Hãy còn sớm để đoán phản ứng của thị trường, song nhu cầu này tại TP HCM có thật, thậm chí không hề nhỏ".
Ông Nghĩa phân tích, nhà kèm nông trại mini là ví dụ điển hình cho việc định hình rõ nét các thị trường ngách trong đầu tư bất động sản. Mức độ cá biệt của nó tương tự như biệt thự sân golf hay biệt thự vườn diện tích cả nghìn m2 trước đây.
Chuyên gia này cho rằng sản phẩm mới hướng đến một nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng với bán kính khá gần TP HCM (dưới 40km). Đó là những người bận rộn, thu nhập ở nhóm khá trở lên. Họ không có thời gian cho kỳ nghỉ dài nhưng muốn chạm đến cuộc sống yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên ngay khi rảnh rỗi.
Đó cũng có thể là nhóm khách hàng đã về hưu muốn dưỡng già, hay người ở độ tuổi ngoài 30 khá thành đạt, có sở thích tụ tập, hội hè, đi nghỉ cuối tuần. Đặc biệt hơn, nhóm khách hàng này yêu thích và sẵn sàng tham gia vào việc trồng trọt hoặc chăn nuôi tại nông trại mini, thậm chí sử dụng những nông sản tự mình trồng được.
Theo ông Nghĩa, muốn phát triển thành công loại hình bất động sản này, giúp phong cách Organic Garden được thị trường đón nhận cũng không hề đơn giản. Chủ đầu tư cần đáp ứng được một số điều kiện nhất định. Thứ nhất, vị trí không quá xa trung tâm TP HCM, bán kính tối đa không vượt quá 40 km với hạ tầng giao thông hoàn thiện.
Thứ hai, sự kết nối của dự án với hạ tầng xã hội: trường, trạm, chợ, các cửa hàng tiện ích, bệnh viện... cực tốt. Thứ ba, chỉ nên phát triển với số lượng ít. "Ngoài ra chủ đầu tư phải giữ đúng cam kết về chất lượng nhà ở và môi trường sống trong lành mới thuyết phục được khách hàng bỏ tiền đầu tư", ông nói.
Vũ Lê (báo vnexpress.net)
0 Nhận xét