Phương pháp thẩm định giá BĐS

Phương pháp thẩm định giá BĐS

Khi quyết định bán nhà, bạn thường băn khoăn không biết nên bán giá nào cho phù hợp. Nêu giá thấp thì sợ lỗ, mà giá cao quá cũng khó bán.

Các công ty môi giới bất động sản (BĐS), trung tâm thẩm định giá... có thể định giá để từ đó tư vấn giá bán hợp lý. Ngay cả bạn cũng có thể tự thẩm định giá ngôi nhà của mình để tham khảo.

So sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất. Để làm được vậy, bạn phải tìm ra những BĐS tương đối giống với nhà mình như trên cùng một con đường, cùng một khu vực, có diện tích tương tự... để so sánh. Ngoài ra, đó phải là những BĐS đã được giao dịch, tốt nhất là mới được giao dịch. Bạn có thể tìm thông tin về các BĐS để so sánh trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch BĐS...

Khi tự thẩm định, điều đầu tiên bạn cần lưu ý là vị trí nhà. Một cách tương đối, có thể xếp vị trí BĐS vào 4 loại chính. Một là, những BĐS tiếp cận với mặt đường chính (đường trục liên phường, liên khu vực, thường có độ dài hơn 1.000 m và lộ giới tối thiểu 16 m) trong khu vực. Hai là, những BĐS tiếp cận với mặt đường nội bộ (đường xương cá nối vào các đường trục chính của khu vực, dài dưới 1.000 m, lộ giới tối thiểu 10 m). Hai loại này đều gắn liền với giá trị kinh doanh dù lớn hay nhỏ nên thường có giá trị cao hơn 2 loại vị trí còn lại ở hẻm chính và hẻm phụ.

Về giá đất trên các tuyến đường, bạn có thể tham khảo bảng giá đất do TP ban hành hằng năm và giá thị trường do các quận-huyện, TT BĐS khảo sát. Yếu tố thứ hai là phân loại xem nhà mình thuộc loại nào (nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, biệt thự cao cấp...) để định giá chính xác vì giá thành xây dựng khác biệt tùy loại công trình. Tiếp theo là tính đến thời điểm xây dựng để tính khấu hao.

1.      Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thẩm định đơn giản nhất và trực tiếp nhất. Phương pháp này nhằm xác định giá trị của một bất động sản thông qua những giao dịch những bất động sản tương tự, tức là dựa vào việc so sánh bất động sản sẽ được thẩm định với những bất động sản tương tự và những mức giá thẩm định chúng. Nó dựa vào so sánh “tương tự nhau”, tuy nhiên do không có hai bất động sản nào giống nhau y hệt nên thẩm định giá phải khấu trừ những tính toán thẩm định của mình để xác định sai số/ sự biến đổi của bất động sản. Những sai số/ thay đổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng so sánh trực tiếp của bất động sản bao gồm:

1.1 Địa điểm:

Mỗi một bất động sản có một vị trí duy nhất. Một số địa điểm, một số vị trí có tính hấp dẫn, nhiều người phải ước ao hơn những vị trí khác do các yếu tố như trong thời gian rất ngắn tới đó sẽ là các cơ sở dịch vụ, cửa hàng, trường học hoặc trung tâm giải trí. Những địa điểm có tính hấp dẫn đó sẽ có giá trị cao hơn những địa điểm kém tính hấp dẫn.

1.2 Điều kiện của bất động sản:

Tình hình sửa chữa bất động sản có ảnh hưởng đến giá trị của nó. Ví dụ : hai ngôi nhà được xây dựng y hệt nhau có thể có giá trị khác nhau nếu một trong hai ngôi nhà đó ở trong tình trạng hư nát do phải sửa chữa còn ngôi nhà kia thì được bảo trì tốt

1.3 Tình trạng chiếm hữu

1.4 Thời gian:

Giá trị thị trường của bất động sản dao động theo thời gian phụ thuộc vào các nhân tố như tình trạng nền kinh tế và cung cầu bất động sản. Do đó những thay đổi về giá trị xuất hiện theo thời gian sẽ có tác động ảnh hưởng đến khả năng so sánh bất động sản bán đã được dùng thẩm định.

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phù hợp nhất khi thẩm định nhà cửa, đất trống và đất nông thôn.

2.      Phương pháp tính tổng chi phí:

Trong phương pháp thẩm định, thuật ngữ “tổng chi phí” đề cập đến giá trị gia tăng của những phần chủ yếu hợp thành tổng giá trị của bất động sản. Nói cách khác giá trị thị trường của đất đai được gia tăng thêm giá trị phát sinh của các công trình nâng cấp cải tạo. Phương pháp này thông thường được sử dụng khi bất động sản chủ thể là duy nhất và không có các bất động sản khác ở xung quanh. Do vậy, không thể sử dụng được phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp tư bản hóa thu nhập.

Thẩm định viên có thể sử dụng hai cách tiếp cận để xác định giá trị của các công trình nâng cấp cải tạo.
Phương pháp 1: Có thể phân tích giá bán của các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của các công trình nâng cấp cải tạo. Bằng cách xác định giá trị của đất từ những thương vụ đó, lấy giá bán trừ đi để xác định giá trị của các công trình nâng cấp cải tạo.

Phương pháp 2: Trong trường hợp thiếu các thương vụ có thể so sánh được, thì phương pháp này có thể được sử dụng để xác định giá trị của công trình nâng cấp cải tạo. Trong trường hợp này, giá trị của chúng được tính bằng cách xác định chi phí thay thế và trừ đi số tiền khấu hao và bị lạc hậu, lỗi thời (hao mòn vô hình)

Lưu ý: Phương pháp thẩm định tổng hợp phải được sử dụng cùng với những tham chiếu gần với giá trị thị trường. Khi chi phí xây dựng công trình nâng cấp cải tạo bị sụt, giảm giá hoặc bị khấu hao để xác định giá trị gia tăng, thì chi phí khấu hao phát sinh này cũng là để giải thích cho sự lạc hậu, lỗi thời của công trình nâng cấp cải tạo. Khoản chi phí phát sinh cho sự lỗi thời này đề cập đến tính hữu dụng của công trình nâng cấp cải tạo và phản ánh thái độ của người mua và người bán trên thị trường. Dựa vào phương pháp khấu hao đường thẳng (phương pháp khấu hao nhanh) có thể ước tính quá mức giá trị bất động sản và kết quả là thẩm định cẩu thả.

3. Phương pháp tư bản hóa/ vốn hóa thu nhập: 

Đây là phương pháp chính để thẩm định những bất động sản tạo ra thu nhập. Với những bất động sản tạo ra thu nhập, đất đai và những tòa nhà có thể do một người sở hữu hoặc được người khác thuê. Người thuê cư ngụ trong bất động sản đó theo những điều kiện và điều khoản của hợp đồng thuê mướn đã được thỏa thuận với chủ sở hữu. Người thuê sẽ trả tiền thuê nhà cho người chủ sở hữu do mình đã cư ngụ ở ngôi nhà đó.

Thẩm định viên có thể được yêu cầu tư vấn về giá thuê trên thị trường của bất động sản hoặc thẩm định lại những lợi ích của việc được toàn quyền sử dụng, giải thích mức giá thuê hiện hành và điều kiện thuê.

3.1. Xác định tiền thuê trên thị trường:

3.1.1 Xác định chi phí

Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thẩm định viên sẽ xem xét cẩn thận mức giá thuê của bất động sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản được thẩm định. Sử dụng sự tương tự của phương pháp so sánh trực tiếp để đi đến giá trị về mức thuê trên thị trường đối với bất động sản được thẩm định đó.

Khi tư bản hóa thu nhập để nhận được giá trị thị trường thì sử dụng tiền thuê ròng hàng năm. Trong hầu hết các trường hợp, thẩm định viên sẽ so sánh các bất động sản dựa trên tiền thuê ròng của chúng.

Tiền thuê ròng hàng năm =Tổng mức tiền thuê hàng năm – Trừ đi phí tổn phải bỏ ra

Những phí tổn phải bỏ ra là những chi phí liên quan đến hoạt động và duy trì bảo dưỡng một tòa nhà. Chúng có thể được phân loại như sau :

* Do luật pháp quy định

* Liên quan đến công trình

Nếu tài sản được thẩm định là đối tượng cho thuê thì phải nghiên cứu kỹ lưỡng việc cho thuê này. Hợp đồng thuê quy định mức giá thuê phải trả và trong đó bao gồm những điều khoản cụ thể về việc sử dụng ngôi nhà, các điều khoản của việc thuê và những chi tiết về tiền thuê. Các vấn đề khác có thể bao gồm:

* Ngày tháng xem xét để thuê

* Mức tiền thuê xem xét là theo giá thị trường, chỉ số giá bán tiêu dùng hay mức phần trăm cố định.

* Điều khoản của hợp đồng cho thuê

* Khoảng thời gian lựa chọn.

* Toàn bộ phí tổn phải bỏ ra do người đi thuê trả

* Những yêu cầu đặc biệt trong hợp đồng thuê đối với người thuê sẽ thực hiện sau khi hết hạn thuê. Ví dụ quét vôi ngôi nhà và tu bổ sửa chữa lại phần trong. 

3.1.2 Xác định giá trị thị trường.

Phương pháp tư bản hóa/ vốn hóa thu nhập tính toán giá trị thị trường khi đã biết thu nhập ròng và tỷ lệ hoàn vốn mong muốn. Những bất động sản đã được bán có thể so sánh được phân tích để xác định lợi tức hoàn vốn mà một người mua bất động sản yêu cầu. Sau đó sẽ áp dụng tỷ lệ này vào mức thuê ròng của bất động sản được thẩm định, phải tính đến khoản tiền sai số do rủi ro.

Phương pháp này đòi hỏi cần phải nhân tỷ lệ hoàn vốn ròng tiền thuê hàng năm từ bất động sản theo năm mua. Số năm mua là số năm thu nhập ròng theo yêu cầu phải bằng với giá mua bất động sản. Thể hiện theo phần trăm, thì số năm mua được xem như là Tỷ lệ tư bản hóa.

Số năm mua: 100

Tỷ lệ hoàn lãi suất từ nhà đầu tư.

Ví dụ, với tỷ lệ hoàn vốn hàng năm hoặc tỷ lệ vốn hóa ở mức 12% thì số năm mua sẽ là: 100/12 = 8.33

Khái niệm và cách dùng thành ngữ “số năm mua” thì ngày nay hiếm thấy dùng. Mức tiền thuê phải được xem xét lại một cách đều đặn và những phí tổn phải bỏ ra ngày càng leo thang, do vậy số năm thể hiện bởi thu nhập hiện tại trong mối quan hệ với giá trị hiện tại của nó không có ý nghĩa đặc biệt gì. Các nhà đầu tư quan tâm hơn đến tỷ lệ hoàn vốn khác nhau thể hiện trong phạm vi lựa chọn hoặc khả năng thay thế tại thời điểm quyết định một vụ đầu tư.

Tỷ lệ vốn hóa phải có được từ những phân tích các thương vụ có thể so sánh được. Tỷ lệ này là một sự phản ánh đánh giá của thị trường về:

* Độ rủi ro của việc thuê, cường độ thuê, trạng thái thị truờng.

* Điều kiện tự nhiên và vật chất của bất động sản.

* Mức giá thuê hiện hành và tiềm năng tiền thuê trong tương lai.

* Quy mô mà các công trình nâng cấp cải tạo đóng góp vào giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho công trình.

* “Giá của tiền” hiện hành trên thị trường đầu tư.

3.2. Phương pháp tư bản hóa thu nhập dựa vào những giả định sau:

a. Thu nhập ổn định vĩnh viễn. Thông thường giả định là mức thuê trên thị trường hiện hành sẽ tiếp tục biết được. (1trong số những nhân tố đóng góp vào điều chỉnh tỷ lệ hoàn vốn là tiềm năng về mức tăng trưởng vốn và tiền thuê)

b. Rủi ro đối với thu nhập tương lai dự tính vẫn ở mức ổn định. Xin nhắc lại là rủi ro này được phản ánh trong tỷ lệ tư bản hóa.

Lợi thế của phương pháp tư bản hóa thu nhập này là sử dụng rất dễ và đơn giản và giảm từ những thương vụ không khó khăn gì.

4. Phương pháp giá trị đơn vị:

Giá trị đơn vị không phải là một phương pháp thẩm định giá mà chỉ là một sự trợ giúp cho thẩm định viên trong quá trình thẩm định của họ. Thẩm định viên có thể phân tích những thượng vụ có thể so sánh đuợc để có được giá trị đơn vị để so sánh với bất động sản được thẩm định. Một số đơn vị so sánh mà thẩm định viên có thể sử dụng khi tiến hành thẩm định là:

Đất sử dụng

Phân tích

Đơn vị so sánh

Đất trống

Giá bán/ diện tích đất (m2)

Triệu đồng/m2 diện tích đất

Tòa nhà công nghiệp

Giá bán/ diện tích xây dựng (m2)

Triệu đồng/m2 diện tích xây dựng

Tòa nhà làm văn phòng

Giá bán/ diện tích xây dựng (m2)

Triệu đồng/m2 diện tích xây dựng

Văn phòng đầu tư, cửa hàng, nhà máy

Tiền thuê hàng năm/ diện tích xây dựng (m2)

Tiền thuê ròng hàng năm/ giá bán

Triệu đồng tiền thuê/m2

Tỷ lệ vốn hóa

Cửa hàng

Giá bán/ diện tích xây dựng (m2)

Triệu đồng/m2 diện tích xây dựng

Nhà

Giá bán/ diện tích đất (m2)

Giá bán/ số phòng

Triệu đồng/m2 diện tích đất & dt xây dựng.

Triệu đồng/ phòng

Trang trại

Giá bán/ diện tích đất (hecta)

Giá bán/ số cây

Triệu đồng/ diện tích đất (hecta)

Triệu đồng/ cây

Bệnh viện

Giá bán/ số giường bện

Triệu đồng/ giường

Rạp hát

Giá bán/ số chỗ ngồi

Triệu đồng/ chỗ

Khi thẩm định viên phân tích những thương vụ dựa trên một hoặc các cơ sở trên, thì đơn vị so sánh này có thể áp dụng cho bất động sản được thẩm định để tính giá trị thị trường của bất động sản.

5. Phương pháp chiết khấu luồng tiền:

Phương pháp chiết khấu luồng tiền ngày càng được chấp nhận là một phương pháp thẩm định đáng tin cậy. Phương pháp này dựa vào dự đoán luồng tiền trog một khoản thời gian đầu tư khoảng 10 năm và xem xét tỷ lệ tăng trưởng, tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ hoàn lại của lãi suất, tiền thuê và chi phí phải bỏ ra về sau này và giá trị của bất động sản vào cuối kỳ đầu tư. Đây là một phương pháp thẩm định bằng máy điện toán mà việc tính toán giá trị hiện tại ròng của bất động sản được thực hiện sau khi xem xét tất cả những biến số trên.

6. So sánh tổng hợp các phương pháp:

Sau đây là tóm tắt ngắn gọn những phần trên về phương pháp thẩm định :

Phương pháp

Tóm tắt

Loại bất động sản được sử dụng

So sánh trực tiếp

So sánh những thương vụ giống nhau

Nhà cửa, đất đai, đất nông thôn

Tổng chi phí

Giá trị đất + giá trị các công trình năng cấp cải tạo

Giá trị của các công trình nâng cấp cải tạo tính từ các thương vụ, hoặc chi phí thay thế khấu hao.

Bất động sản duy nhất

Thẩm định để bảo hiểm

Tư bản hóa/ vốn hóa thu nhập

Tiền thuê ròng hàng năm

Tỷ lệ tư bản hóa được khấu trừ

Những bất động sản đầu tư tạo ra thu nhập

Khai thác xây dựng giả định

Tổng giá trị tài sản trừ đi cho phí phát triển

Những mảnh đất lớn có thể chia thành lô nhỏ được

Có nhiều người cầm sổ đỏ, sổ hồng mà chưa biết rõ hết nội dung bên trong là gì, các ký hiệu, bản vẽ thể hiện ra sao. Nay tôi xin làm rõ hơn cho mọi người biết Điều 5 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT

Cách ghi thông tin người sử dụng đất được hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT

Thông tin thể hiện trên trang 2 này được hướng dẫn tại Điều 6 và Điều 7 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT

Một số ký hiệu đất thể hiện trên bản đồ địa chính, mảnh trích địa chính theo

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT

STT	Loại đất	Mã
I	NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIÊP
1	Đất chuyên trồng lúa nước	LUC
2	Đất trồng lúa nước còn lại	LUK
3	Đất lúa nương	LUN
4	Đất bằng trồng cây hàng năm khác	BHK
5	Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác	NHK
6	Đất trồng cây lâu năm	CLN
7	Đất rừng sản xuất	RSX
8	Đất rừng phòng hộ	RPH
9	Đất rừng đặc dụng	RDD
10	Đất nuôi trồng thủy sản	NTS
11	Đất làm muối	LMU
12	Đất nông nghiệp khác	NKH
II	NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
1	Đất ở tại nông thôn	ONT
2	Đất ở tại đô thị	ODT
3	Đất xây dựng trụ sở cơ quan	TSC
4	Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp	DTS
5	Đất xây dựng cơ sở văn hóa	DVH
6	Đất xây dựng cơ sở y tế	DYT
7	Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo	DGD
8	Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao	DTT
9	Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ	DKH
10	Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội	DXH
11	Đất xây dựng cơ sở ngoại giao	DNG
12	Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác	DSK
13	Đất quốc phòng	CQP
14	Đất an ninh	CAN
15	Đất khu công nghiệp	SKK
16	Đất khu chế xuất	SKT
17	Đất cụm công nghiệp	SKN
18	Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp	SKC
19	Đất thương mại, dịch vụ	TMD
20	Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản	SKS
21	Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm	SKX
22	Đất giao thông	DGT
23.	Đất thủy lợi	DTL
24	Đất công trình năng lượng	DNL
25	Đất công trình bưu chính, viễn thông	DBV
26	Đất sinh hoạt cộng đồng	DSH
27	Đất khu vui chơi, giải trí công cộng	DKV
28	Đất chợ	DCH
29	Đất có di tích lịch sử - văn hóa	DDT
30	Đất danh lam thắng cảnh	DDL
31	Đất bãi thải, xử lý chất thải	DRA
32	Đất công trình công cộng khác	DCK
33	Đất cơ sở tôn giáo	TON
34	Đất cơ sở tín ngưỡng	TIN
35	Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng	NTD
36	Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối	SON
37	Đất có mặt nước chuyên dùng	MNC
38	Đất phi nông nghiệp khác	PNK
III	NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
1	Đất bằng chưa sử dụng	BCS
2	Đất đồi núi chưa sử dụng	DCS
3	Núi đá không có rừng cây	NCS